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Tipps & Ratgeber zur Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist eine ganz spezielle Art der Zwangsversteigerung, die auf die Aufteilung eines Erlöses für ein Grundstück, einer Immobilie oder anderer Güter unter Miteigentümern abzielt. Im Falle der Erbengemeinschaft spielt diese Versteigerungsform eine Rolle, wenn einer der Miterben eine Erbauseinandersetzung über eine Immobilie anstrebt, weil die Miterben untereinander zu keiner Einigung finden. Denn anders als bei teilbaren Vermögensgegenständen, wie v.a. Geld, kann ein Grundstück nicht einfach in Einzelteile analog des Erbanteils zerlegt werden.

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Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft durchführen & verhindern | Kosten | Gebühren | Ablauf | Mindestgebot | Wohnrecht & Erlösverteilung

Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft

Die Teilungsversteigerung ist eine ganz spezielle Art der Zwangsversteigerung, die auf die Aufteilung eines Erlöses für ein Grundstück, einer Immobilie oder anderer Güter unter Miteigentümern abzielt. Im Falle der Erbengemeinschaft spielt diese Versteigerungsform eine Rolle, wenn einer der Miterben eine Erbauseinandersetzung über eine Immobilie anstrebt, weil die Miterben untereinander zu keiner Einigung finden. Denn anders als bei teilbaren Vermögensgegenständen, wie v.a. Geld, kann ein Grundstück nicht einfach in Einzelteile analog des Erbanteils zerlegt werden. Vielmehr müssen sich die Miterben der Erbengemeinschaft einig werden wie der Vermögenswert aufgeteilt wird. Häufig  beendet die Teilungsversteigerung daher die Erbengemeinschaft – auch wenn das wirtschaftlich nicht immer der beste Weg ist.

Einleitung der Versteigerung

Wie wird die Teilungsversteigerung eingeleitet?

Teilungsversteigerungen geht ein Antragsverfahren voraus. Jeder Miterbe kann diesen Antrag formlos und schriftlich beim zuständigen Amtsgericht stellen. Auf die Höhe seines Erbanteil kommt es gerade nicht an, d.h. auch ein Miterbe mit nur 5% Erbanteil kann alleine und gegen den Willen aller anderer Erben die Teilungsversteigerung beantragen. Das Amtsgericht Karlsruhe bietet Muster für den Antrag zur Teilungsversteigerung zum Download an.

Der Antragsteller muss dazu nachweisen, dass er Miteigentümer an dem zu versteigernden Grundstück ist. Im Falle einer Immobilie ist ein Grundbuchauszug vorzulegen und dem Antrag beizufügen. Der Grundbuchauszug darf hierbei nicht älter als sechs Monate sein. Weiterhin sind regelmäßig noch die Verfahrenskosten als Vorschuss zu leisten.

Jeder andere Miterbe kann der von (nur) einem Erben beantragten Versteigerung jederzeit beitreten, um so selbst aktiver Beteiligter zu werden. Dies hat den Vorteil, dass er eigenständig Anträge stellen kann und – ganz wichtig – einer Rücknahme des Versteigerungsantrags nach Erteilung des Zuschlags entgegenwirken kann. Denn bis zum Schluss ist der Antragsteller Herr des Verfahrens und kann seinen Antrag auf Teilungsversteigerung zurücknehmen. Dies klingt zunächst widersprüchlich, kann aber durchaus sinnvoll sein, wenn der Versteigerungserlös nicht hoch genug ist oder wenn ein Miterbe die Immobilie ersteigert hat, dem der Antragsteller die Immobilie nicht zukommen lassen will.

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Verlauf einer Teilungsversteigerung

Zeitrahmen für das Verfahren

Wie so häufig hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, wie lange das gesamte Verfahren über die Versteigerung in Anspruch nimmt. In einfachen Fällen sollte man mit ca. 12 bis 18 Monaten rechnen. Schneller geht es in der Praxis kaum. Bestehen viele Beteiligte und stellen diese im Nachgang des Antrags auf Teilungsversteigerung ihrerseits Anträge, z.B. auf Beitritt zum Verfahren oder Aufschiebung der Teilungsversteigerung, so kann das Verfahren durchaus auch 3 Jahre und mehr andauern. Eine entscheidende Rolle spielt meist, ob der Antragsteller bereits mit dem Antrag ein aktuelles Wertgutachten für das zu versteigernde Objekt vorlegen kann. Muss dieses erst durch das Gericht eingeholt werden, so führt dies zu einem weiteren Zeitverzug.

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Die Einleitung der Teilungsversteigerung kann jederzeit von jedem der Erben eingeleitet werden | Bildquelle: Fotlia.de

Wertgutachten

Damit das Gericht später ein Mindestgebot für die Immobilie festlegen kann, muss ein entsprechendes Gutachten vorliegen, das den Wert der Immobilie beziffert. Dieses wird spätestens erforderlich, wenn dem Antrag zur Einleitung der Versteigerung stattgegeben wurde. Im Kontext mit der Einholung des Gutachtens werden üblicherweise bereits alle Miterben über die bevorstehende Versteigerung informiert.

Wenn der Antragsteller das Gutachten selbst einholen will, benötigt er die Zustimmung aller anderen Miterben für dessen Verwertbarkeit im Verfahren. Ist diese Zustimmung zur Einholung des Gutachtens nicht zu erlangen, holt das Gericht das Gutachten ein. Möglich ist auch ein bereits vor Antrag erstelltes Privatgutachten, das idealerweise maximal wenige Wochen alt ist, dem Antrag beizufügen.

Wichtig aber: die Kosten für das Gutachten sind nicht zu unterschätzen. Der Gutachter muss amtlich bestellt sein und hat im Zusammenhang mit seinem Auftrag auch erhebliche Aufwendungen. So werden beispielsweise die Verkaufspreise für Transaktionen im näheren Umfeld der betreffenden Immobilie aus den letzten Jahren ermittelt. Auch ein oder mehrere Ortstermine gehören zu den Vorarbeiten für die Erstellung des Gutachtens. Rechnen Sie daher mit mehreren tausend Euro Kosten, die Sie als Antragsteller der Teilungsversteigerung erst einmal vorstrecken müssen.

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Schematische Darstellung einer Erbengemeinschaft | Bildquelle: Bestattung-Information.de

 

Das geringste Gebot

Das Gericht wird nun vor Beginn der Teilungsversteigerung das Mindestgebot festlegen, offiziell bezeichnet als „geringstes Gebot“. Anders als man zunächst vermuten könnte, spielen für die Höhe dieses Mindestgebotes weder der Verkehrswert noch ein entsprechender Kaufpreis eine maßgebliche Rolle. Das Gericht orientiert sich vielmehr daran, dass die Verfahrenskosten für die Versteigerung gedeckt sind und die Ansprüche der Miterben insgesamt ausgeglichen werden. Auch die Kosten für die Anfertigung des Sachverständigengutachtens werden gegen das geringste Gebot gerechnet. Desweiteren müssen alle Rechte und Belastungen, die vorrangig auf dem Grundstück bzw. der Immobilie lasten, durch das Mindestgebot gedeckt sein. Erst ab diesem Preis darf das Grundstück im Rahmen der Versteigerung an einen Dritten übergehen. Der Grund dafür ist so einfach wie einleuchtend: Gläubiger, die an dem Grundstück dingliche Rechte haben – z.B. eine Grundschuld – dürfen durch die Teilungsversteigerung, die sie meist ja noch nicht einmal selbst beantragt haben, keine Nachteile erleiden.

Versteigerungsvermerk

Sobald dem Antrag auf Teilungsversteigerung stattgegeben ist, wird das Grundstück im Grundbuch mit einem Versteigerungsvermerk gekennzeichnet. Dieser weist potentielle Interessenten für den Kauf dieses Grundstücks auf das laufende Verfahren hin. Besondere Bedeutung hat dieser Vermerk vor dem Hintergrund, dass das Gericht mit erfolgreich verlaufener Teilungsversteigerung das Eigentum an der Immobilie von Amts wegen auf den Ersteigerer überträgt. Ein Käufer des Grundstücks, der nach Eintrag des Versteigerungsvermerks gekauft hat, würde damit sein Eigentum verlieren. Und ob er seinen gezahlten Kaufpreis zurückbekommen kann, ist vollkommen unklar.

Terminierung und Durchführung

Nach Festlegung des geringsten Gebots setzt das Gericht einen Termin für die Teilungsversteigerung an. Es werden die erforderlichen öffentliche Bekanntmachungen vorgenommen, um Käufer für das zu versteigernde Objekt zu interessieren. Sofern alle Erben einverstanden sind, dürfen Interessenten auch Besichtigungstermine in der Immobilie vereinbaren. Nachdem der Besitz rechtlich gesprochen aber von allen Miterben gemeinsam ausgeübt wird, sind Besichtigungen ohne Zustimmung der Miterben rechtswidrig und müssen unterbleiben.

Beim Versteigerungstermin selbst dürfen die Kaufinteressenten in einem festen Zeitrahmen von mindestens 30 Minuten ihre Gebote für das Versteigerungsobjekt abgeben. Der höchstbietende Interessent erhält den Zuschlag, sofern bestimmte Wertgrenzen überschritten wurden. Diese Wertgrenzen sollen verhindern, dass die Immobilie unter Wert verschleudert wird. Liegt das Meistgebot unter 50% des festgesetzten Verkehrswertes, so muss der Rechtspfleger, der die Versteigerung durchführt, den Zuschlag versagen und einen neuen Termin ansetzen. Für diesen zweiten Termin gilt die 50%-Regel dann nicht mehr, d.h. hier kann die Immobilie tatsächlich für das sog. „geringste Gebot“ versteigert werden. Ein durchaus bitteres Los für die bisherigen Eigentümer! Mit Erteilung des Zuschlags gilt die Teilungsversteigerung als beendet. Es folgt die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.

Wichtig für den Erwerber: auch wenn der Erwerb der Immobilie nicht per Kaufvertrag erfolgt, so wird trotzdem Grunderwerbssteuer fällig. Die gute Nachricht aber: für den Zuschlag fallen keine Gebühren an und auch die sonst beim Grundstückserwerb anfallenden Notargebühren kommen nicht zur Anwendung. Das Gericht überträgt das Eigentum ohne besondere Nebenkosten. Einzig die Kosten zur Änderung des Grundbuchs sind zu begleichen.

Kein Vorkaufsrecht für die Erbengemeinschaft

Auch wenn die Erbengemeinschaft bis zum Zuschlag Eigentümer der Immobilie ist, steht ihr kein Vorkaufsrecht zu. Die Immobilie steht im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miterben, durch die Versteigerung wird das Eigentum an einen Dritten übertragen. Nur wenn ein Miterbe Höchstbietender ist, kommt er zum Zuge. Auch wenn es z.B. für Familienbesitz hart klingt: möchte ein Miterbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft durchsetzen und beantragt die Teilungsversteigerung, so ist häufig der Familienbesitz verloren.

 

Wohnrecht in einer Immobilie der Erbengemeinschaft

Endet mein Wohnrecht mit der Teilungsversteigerung?

Ein klares Nein! Der Erwerber der Immobilie im Rahmen der Teilungsversteigerung übernimmt diese mit allen bestehenden Mietverträgen. Auch hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Zwar liegt kein Kauf im direkten Sinne vor, aber trotzdem geht der Mietvertag auf den Erwerber über. Auch folgend sind die Möglichkeiten zur Beendigung der Wohnungsnutzung sehr eingeschränkt. Liegt tatsächlich Eigenbedarf vor, so müssen die strengen Voraussetzungen nachgewiesen werden. Andernfalls wird es für den Erwerber schwierig, die Immobilie „zu entmieten“.

Kostenrisiko bei Teilungsversteigerungen

Mit welchen Kosten müssen wir rechnen, welches Risiko besteht?

Folgende Kosten können bei dem Versteigerungsverfahren entstehen:

  • Kosten für den Antrag
  • Kosten für das Verfahren
  • Kosten für den Gutachter
  • Im Einzelfall Kosten für einen Rechtsanwalt
  • Kosten für Verkaufsannoncen in Printmedien und im Internet

 

Kosten Teilversteigerungsverfahren

Kostenrisiko des Verfahrens für eine Teilungsversteigerung | Bildquelle: Bestattung-Information.de

Das Kostenrisiko trägt zunächst der Antragsteller. Im Falle eines erfolgreichen Verkaufs des Versteigerungsobjekts, werden sämtliche Kosten von dem erzielten Erlös abgezogen, so dass am Ende alle Miterben zu gleichen Anteilen beteiligt sind. Scheitert die Versteigerung allerdings, so verbleiben die Kosten beim Antragsteller. Er kann dann keinen Ausgleich von den übrigen Miterben verlangen.

Ausschluss-, Interventions- und Hinderungsgründe für das Versteigerungsverfahren

Im Grundsatz kann eine Teilungsversteigerung nicht verhindert werden. Von wenigen Ausschlussgründen einmal abgesehen, kann jeder Miterbe jederzeit die Teilungsversteigerung einleiten. Letztlich macht dies auch Sinn, denn die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung gerichtet. Können sich die Erben nicht einigen, so ist die Teilungsversteigerung die einzige Option zur zwangsweisen Teilung. Könnte ein Miterbe dies dauerhaft verhindern, so entstehen untragbare Zustände.

Eine Ausnahme bildet der Fall, dass die Immobilie mit einem Wohn- oder Nießbrauchsrecht belastet ist. Eine Teilungsversteigerung kann dann nicht stattfinden. Dieser Ausschlussgrund ist bereits bei der Prüfung des Amtsgerichtes von Amts wegen zu berücksichtigen.

Darüber hinaus kann das Verfahren über die Versteigerung unter Umständen einstweilig eingestellt werden. Dabei müssen bestimmte, streng begrenzte Gründe vorgetragen werden. Meist vorgebrachter Einwand ist, dass die Versteigerung zur sog. „Unzeit“ stattfindet, weil die Erben kurz davor sind, sich doch noch über die Auseinandersetzung ihres gemeinsamen Erbes zu einigen. Für die Praxis aber gilt: allzu große Hoffnung sollte man sich nicht machen. Die Anträge führen nur in den seltensten Fällen zum Erfolg. Vielmehr passiert das Gegenteil: der Antrag verursacht Gerichtsgebühren und Anwaltsgebühren bei den übrigen Miterben, die wiederum vom Antragsteller zu bezahlen sind. Solange man also nicht wirklich glaubt Aussicht auf Erfolg zu haben, sollten keine Anträge gestellt werden.

Alternativen zur Teilungsversteigerung

Was spricht gegen die Teilungsversteigerung und welche Alternativen gibt es?

Teilungsversteigerungen sind im Regelfall nicht die ideale Möglichkeit, um ein Erbe unter den Miterben aufzuteilen. Gegen dieses amtlich organisierte Versteigerungsverfahren spricht vor allem, dass im Regelfall das zu versteigernde Objekt unter Wert verkauft wird. Außerdem können sich die bereits bestehenden Spannungen in der Erbengemeinschaft durch das gesamte Verfahren ziehen, so dass verschiedene Miterben bestrebt sind das Verfahren durch – meist unbegründete – Anträge in die Länge zu ziehen. Schließlich muss bedacht werden, dass die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft mit der Versteigerung selbst noch nicht erreicht ist. Im Anschluss daran müssen die Erlöse unter den Miterben verteilt werden, sog. Erlösverteilung. Dafür ist nicht das Gericht zuständig, sondern die Erben selbst. Auch hier können sich weitere Möglichkeiten für Streitigkeiten ergeben. Kommen die Erben nicht zu einer einvernehmlichen Lösung, so muss auch hier der Weg über die Gerichte eingeschlagen werden, was wiederum erhebliche Kosten und Zeitverzug verursacht.

Alternativ sollten zerstrittene Erbengemeinschaften versuchen, sich über einen Privatverkauf zu einigen. Hierbei entstehen zum einen keine Antrags- und Rechtsanwaltskosten, zum anderen wird in diesem Fall das zu versteigernde Objekt regelmäßig nicht unter Wert verkauft.

Eine weitere Alternative zur Teilungsversteigerung ist die freiwillige Versteigerung. Einstimmig kann diese durch alle Miterben angesetzt werden. Man würde sich in diesem Fall an einen Auktionator wenden, der das Versteigerungsverfahren organisiert. Auch hier besteht nicht die Gefahr einer Versteigerung unter Wert, weil das Mindestgebot von den Miterben gemeinschaftlich und einstimmig festgelegt wird.

Als letzte Option kann für den ausstiegswilligen Miterben auch der Verkauf des Erbteils eine sinnvolle Option sein. Hier überträgt er seinen Erbteil an einen anderen Miterben oder einen Dritten und ist damit unmittelbar aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden.

Fazit / Zusammenfassung

Kurz & knapp die wichtigsten Tipps auf einen Blick!

Das Gesetz gibt es vor: Erbengemeinschaften sind auf Auflösung gerichtet, d.h. sie sollen so schnell wie möglich auseinandersetzt werden. Spielt ein Miterbe nicht mit, dann sieht das Gesetz die Möglichkeit zur Teilungsversteigerung vor. Sieht man weiter, dass jeder Miterbe allein dieses Verfahren einleiten kann, so klingt das erstmal nach der „perfekten Lösung“. In der Praxis aber sieht das ganz anders aus. Wer die Teilungsversteigerung einleiten will, muss diese bei Gericht beantragen, ein Wertgutachten der Immobilie in Auftrag geben und ggf. auf rechtliche Schritte der anderen Miterben reagieren. All das kostet nicht unerheblich Geld und muss erstmal vorgestreckt werden. Desweiteren dauert das Verfahren Zeit. Unter einem Jahr geht nichts, meist liegt man bei ein bis zwei Jahren Verfahrensdauer. Der gewichtigste Punkte aber, der vor Einleitung der Teilungsversteigerung abgewogen werden muss, ist das Risiko dass sich zu wenige Bieter für die Immobilie finden und diese dann deutlich unter Marktwert versteigert wird.

All das macht deutlich: die Teilungsversteigerung sollte die ultima ratio sein und nur zur Anwendung kommen, wenn die Interessen der Miterben auch nach externer Vermittlung nicht zusammengeführt werden können. Dann aber ist sie ein probates und sehr effektives Mittel!

 

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